界面新闻记者 | 安震
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备受市场关注的存量房贷调整政策终于落地！
8月31日晚间，中国人民银行、金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。
文件明确，9月25日起，存量首套房贷的借款人可向承贷行申请新发放贷款置换存量贷款或与商业银行协商变更合同利率。
另外，文件统一了全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加20个基点。
降低存量房贷确定两种方式
7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办举行的新闻发布会上表示，“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。相关存量房贷调整进展备受市场关注。
此次文件明确，对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人向承贷银行提出申请，新发放贷款置换存量首套房贷，或协商变更合同利率水平。
此次政策明确了降低存量房贷的两种途径。
严跃进认为，第一种方式用新发贷款重新换一笔更低利率的贷款。这笔新的贷款利率需要自主协商，理论上可以拿到当年银行系统给出的最大优惠和折扣。第二种方式直接调整已有合同，理论上可以把当年办理房贷时没有给足的优惠尽量补足。
特别需要注意的是，金融管理部门规定了本次调整的下限：即在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
严跃进表示，此次降存量房贷利率的政策是非常罕见的创新性政策工具。1994年中国建立了房贷制度，“按揭贷款”一词诞生。但这么多年购房按揭贷款市场中，从没有“中途调整存量房贷利率”一说。
从近期密集召开的银行中期业绩发布会来看，业内人士普遍认为，存量房贷的调整与最近两年提前还贷数量增加、居民家庭月供压力较大等有关。调整存量房贷利率虽然会对银行利差造成一定压力，但也有助于减轻提前还款压力，帮助银行更加合理的安排信贷计划，更重要的是，这将直接减轻居民的还贷负担。
据此前媒体测算，降低存量房贷利率可节约居民利息负担，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，平均降幅大约为0.8 个百分点。以100万元、25年期、原利率 5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可每年节约借款人利息支出超5000元，可以显著增加消费能力。
政策公布后，建设银行、农业银行、中国邮政储蓄银行、交通银行、招商银行都迅速发布公告称，将依据市场化、法制化原则，制定具体操作细则，做好降低存量首套住房商业性个人贷款利率调整工作，后续进展将及时在银行官网等渠道公布。
根据文件要求，9月25日前，银行进行修订合同文本、改造调整系统、识别符合标准的客户等准备工作，并尽快向借款人公布办理流程和需要准备的申请材料。
首套房首付比例调降为20%
关于调整优化差别化住房信贷政策的通知明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
易居研究院研究总监严跃进对界面新闻表示，此次政策比较清晰地明确了首套房和二套房的首付比例。这也就为后续各地降低首付比例确定了方向。其中首付比例为20%的规定相对而言很多地方已经执行，客观上也要求其他尚未调整政策的省市主动把首付比例降低最低。
不过，此次公布的优化住房信贷政策答记者问提到，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
北京一位房地产业内人士对界面新闻表示，政策核心还是“因城施策”，这可能意味着一线城市首套和二套住房政策调整还需要从供求关系做更多考量，不会很快迅速降低。
严跃进分析，此次政策对于刚需和改善型购房需求都有积极的帮助。过去我们看到，降低首付比较强调首套房或刚需。而从这个政策看，二套房也有降低首付的操作。所以当前此类政策，充分说明对于合理住房消费需求提振的导向。
贷款利率下限降低
此次政策明确，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
该政策的最大变化在于，二套房的利率下限从过去“加60个基点”变为“加20个基点”，相当于一次性降低了40个基点。
严跃进表示，从这一政策的规定来看，即便有部分购房者可能不能享受认房不认贷政策，若按现在的政策，也可以享受二套房贷款利率下调的机会。过去比较侧重首套房，而现在对于二套房也给予了非常明确的支持，应该说有助于促进首套和二套房利率成本的降低。
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